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北京东西城学区平房到底能不能买?

小编

前段时间北京看房比较难,关于学区的咨询却不断,倒不是彰显找我咨询的人多,而是感慨:天大的事也不能阻挡家长们为孩子操碎的心。

关于东城、西城、海淀的学区,我已经写的很透彻了,今天我们聊一个冷门话题——学区平房。

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哪些人适合平房?

很多家长关注学区平房,是因为预算不足,且不考虑自住,买一套平房虽然有风险,但这笔钱就当是孩子的学费了,买一个名额,损失不大。

其实不管是普通楼房、老破小、地下室、法拍房还是平房,都要根据资金的实力量力而行。

平房的优势是便宜,劣势就是基本无法居住、不能贷款、折算成单价比较高、租金便宜,流通性差。因此大部分选择平房的家长,都是为了学位占坑。另一部分,是为了保值增值。

我接过卖平房的老头的咨询,老头为了躲儿子要钱,偷偷把房子买了,跑到山东的县里买了套房住,远离是非。也接过想买平房的客户咨询,一家人收入没那么高,经不起折腾换房,把手头仅有的几百万作为孩子的教育基金,咬牙买了平房,为孩子占个坑。

所以说平房,看的是适合,你觉得适合你,就可以了解、咨询。

平房分哪几种?

东西城的平房,分为公房和私房,公房类似于国家产权,普通人是有使用权,没有所有权,所以这类房产是无法交易的,也不能用来占坑。大家可以查一查北京市政策,那些重点腾退的房子,都是公房。

公房限购:

其实在2017年之前,东西城的平房甚至是不限购的,因为平房属于“非成套住宅”,所以在之前的限购中一直处于“非限购状态”,因此当时在市场上非常受欢迎,一度成为炒房客热衷的房产类型,价格也一度上涨。

2017年4月3日,北京市住建委发布了《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》,首次将平房私房纳入了“限购范围”。

文件中规定,购买北京住宅平房必须符合以下条件之一:

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

2017年6月12日,北京住建委再次发布《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》,这个通知加强了北京公房平房的“承租人变更”管理。

通知中提到,直管公房变更承租人必须同时满足以下三个条件:

第一,原承租人迁出本市或死亡。

第二,与原承租人同一户籍+共同居住两年以上+无其他住房+直系家庭成员。

第三,符合承租条件的其他家庭成员无异议的。

同时规定:严禁办理直管公房分户手续,严禁新的承租人为两人(含两人)以上共同承租,严禁办理直管公房使用权交易。

2018年5月14日,北京住建委针对公房再次下发《关于加强直管公房管理的意见》,再次申明“严禁公房交易和转租”:

第一,承租人应按租金标准及时足额缴纳租金,严禁直管公房违规转租转借,严禁直管公房使用权交易。

第二,综合房屋维护管理成本等因素,对直管公房租金标准实行动态调整。

第三,决定有序推进平房直管公房申请式退租。

后续的一系列政策,都严格限制了公房的交易、出租,这就导致一大批公房无法交易。

私房:

私房是居民个人的产业,可以过户、买卖,但过户的程序复杂,比楼房麻烦的多。

目前,北京公开挂牌的平房私房房均价基本在15万/平米左右。不同片区的挂牌价差距很大:最低的平房挂牌价仅有10.5万/平米,而最高的则达到了18万/平米,最低和最高的挂牌价差距达到了8万/平米。

按套算,价格基本在200万-400万/套之间,户型不大,总价也便宜。最大的问题就是建筑年限长,贷款难度大。所以一般是全款支付。

哪些片区有学区房?

首先明确一点,西城最热门学区,德胜、月坛和广外是没有平房的。西城其他区都有平房,但陶白和展览路的平房房源比较少。

其余的片区,都有平房,且都有对口小学。

这些平房的优势是除了便宜之外,是房龄老,可以对口学校。具体对口内容可以找我私聊。

平房如何交易?

私宅平房有新房本和老房本两种,新房本能上市交易,如果只有老房本,需要区换成新房本。

此外,能交易的平房必须满足实际居住条件,过道房、过小面积的房子都不能落户。而这个居住条件的把握尺度,其实在派出所政策和片警手里,这就需要具体的关系了。

总体来说,能交易的房子,至少要10平米以上,是最保险的。交易时片警会上门确认,所以房子要是正常生活的房子。

平房交易,其实有一个很大问题是自建房问题,这是历史遗留下来的问题。很多原业主没接受允许就私自搭建,这在后续交易环节会把自建的部分拆除,所以交易钱要了解清楚房屋的实际测量范围。

最后,买平房,是为了投资、占学位,不要指望平房有多么好的居住条件。

平房交易流程

2017年的政策调控,让平房占坑遭受灭顶之灾,成交量断崖式下降,市面上最大的两个中介甚至看不上这个业务。但随着社会的逐步前进,市场上适应且流通了新政策,平房市场相比于前几年,是正在回暖的。

在交易流程上。大概如下:老房本--申请权属测量确认--测绘--测绘所出具权属报告--根据测绘面积缴纳土地出让金--领取新房本。房管所有专门的窗口和步骤指引。

私宅平房必须出示土地证和新房本,上市交易时,不再需要第二次缴纳土地出让金,但是必须再次进行测绘,测绘中需要拆除自建。

钱款方面,除了房款外,土地出让金是仅次于房款的大头,一平米1-2万,10平米的面积大概15万上下;由于平房的网签价很低,因此税费也很低,一般也就爱1-2万,另外还有测绘费,大概5000左右。

中介的挑选上,目前市场上主要以小中介为主。小中介不好的地方在于,如果这个团队不合规不靠谱。容易出现资金交易不安全的问题,所以关于中介的资质、过往业务都要了解清楚。

中介收费方面,一般也有三种方式:

房屋净得价,就是房屋的净价,不含其他任何费用;

房屋净得价含土地出让金;

全包价,就是所有费用包括中介费全包。

中介中的房源也分两种形式:有的房主办到确认权属或者缴纳土地出让金前停止,然后等待有买家后,让买家掏钱办理后面的步骤(确认过权属的房屋基本后续流程就容易办理了);另一种是直接交完土地出让金领到新房本的所谓双证齐全的房主;前一种交易周期相对长些,3-6个月,后一种基本1个多月就能过户。